잔여지 손실보상, 편입 토지와 가치가 다를 때 계산법

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공익사업으로 토지 일부가 수용될 때, 남은 땅(잔여지)의 가격이 떨어졌다면 그 손실도 보상받을 수 있습니다. 그런데 편입된 토지와 잔여지의 가치가 서로 다른 경우, 보상액을 어떻게 계산해야 하는지가 문제됩니다. 법원은 이 상황에서 단순 평균 단가를 적용하는 방식은 허용되지 않는다고 판단했습니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제73조 제1항과 같은 법 시행규칙 제32조 제1항에 따르면, 잔여지 손실은 '편입 전 잔여지 가격'에서 '편입 후 잔여지 가격'을 뺀 금액으로 평가합니다. 여기서 '편입 전 잔여지 가격'이란 일단의 토지 전부가 공익사업 지구로 편입된다고 가정했을 때의 잔여지 부분 평가액을 의미합니다. 원칙적으로는 일단의 토지 전체를 하나의 필지로 보고 단일한 단가로 평가하되, 잔여지 면적에 그 단가를 곱하는 방식을 씁니다.

그러나 이 원칙이 그대로 적용되지 않는 경우가 있습니다. 편입된 토지와 잔여지 사이에 현실적 이용상황이나 용도지역 등 공법상 제한이 달라 가치가 분명히 구분될 때입니다. 예컨대 편입된 부분은 상업지역이고 잔여지는 농지인 경우처럼, 두 부분의 단위면적당 가치가 현저히 다를 수 있습니다. 이때 전체 토지의 합산 가격을 전체 면적으로 나눈 평균 단가에 잔여지 면적을 곱하면, 잔여지보다 가치가 높거나 낮은 편입 토지의 가치가 잔여지 평가액에 섞여 들어가게 됩니다. 그 결과 잔여지의 실제 가치와 동떨어진 금액이 '편입 전 잔여지 가격'으로 인정되어, 보상액 산정이 왜곡됩니다.

법원은 이러한 문제를 방지하기 위해, 편입 토지와 잔여지의 가치가 명확히 다른 경우에는 부분별로 구분하여 평가해야 한다고 밝혔습니다. 구체적으로는, 일단의 토지 전부가 편입된다고 가정한 전체 가격에서 편입된 토지 부분의 가격을 빼는 방식 등을 통해 잔여지만의 가격을 따로 산정해야 합니다. 단순히 평균 단가에 면적을 곱하는 방식은 이 경우 허용되지 않습니다.

공익사업으로 토지 일부가 수용되는 상황에서 잔여지 손실보상을 청구할 때, 편입된 토지와 잔여지의 이용상황이나 용도지역이 다르다면 감정평가 방식 자체를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 평균 단가 방식으로 산정된 보상액이 잔여지의 실제 가치 하락을 제대로 반영하고 있는지 확인하는 것이 적정 보상을 받기 위한 출발점입니다.