가설건축물 임차 영업자의 영업손실보상 청구 가능 여부

---

도시계획시설 예정지에 세워진 가설건축물에서 영업하던 임차인이 다른 공익사업으로 인해 영업을 중단하게 되었을 때, 영업손실보상을 청구할 수 있는지는 그 가설건축물의 **존치기간**과 영업자의 기대가 법적으로 보호받을 수 있는 것인지에 따라 달라집니다.

도시계획시설의 설치 장소로 결정된 토지에서는 원칙적으로 건축이나 개발행위가 제한됩니다. 다만 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제64조와 건축법 제20조 등에 따라 예외적으로 가설건축물의 건축이 허가될 수 있습니다. 이렇게 허가된 가설건축물의 소유자는 도시계획시설사업이 실제로 시행될 경우 자신의 비용으로 건물을 철거해야 하며, 그 철거에 따른 손실보상을 청구할 수 없습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조 제1호가 이를 명시하고 있고, 영업손실 역시 그 보상 대상에서 제외됩니다. 소유자가 보상을 청구할 수 없는 이상, 소유자의 이용권능에 기반하여 영업하는 임차인도 마찬가지입니다.

그러나 이 원칙은 **도시계획시설사업**이 시행되는 경우에 한정됩니다. 도시계획시설사업과 무관한 별개의 공익사업이 시행되는 경우에는 사정이 다릅니다. 가설건축물의 소유자나 임차인은 도시계획시설사업이 시행되지 않는 한 허가받은 존치기간 내에는 그 건물을 사용할 수 있다는 정당한 기대를 가집니다. 이는 단순한 사실상의 기대가 아니라 법적으로 보호받아야 할 이익에 해당합니다. 따라서 존치기간이 남아 있는 상태에서 다른 공익사업의 시행으로 영업을 계속할 수 없게 된 영업자는 원칙적으로 특별한 희생을 입은 것으로 보아 영업손실보상을 청구할 수 있습니다.

문제는 **존치기간 만료일 이후**의 영업 기대입니다. 가설건축물은 한시적 이용을 전제로 예외적으로 허가되는 것이어서 반드시 존치기간이 정해져 있고, 존치기간 연장허가는 행정청의 재량에 속합니다. 따라서 영업자가 존치기간 만료 이후에도 연장허가를 받아 계속 영업할 수 있으리라는 기대는, 연장허가가 사실상 확실하다거나 거부가 재량권 일탈·남용에 해당한다는 특별한 사정이 없는 한, 법적으로 보호받는 이익이 아닌 단순한 사실상의 기대에 불과합니다. 결국 공익사업의 사업인정고시 시점에 이미 존치기간이 만료된 상태였다면, 영업자는 원칙적으로 영업손실보상을 청구할 수 없습니다.

다만 존치기간 만료 이후라 하더라도 영업자에게 계속 영업할 수 있으리라는 **정당한 기대**가 있었다고 볼 특별한 사정이 인정되면 보상 청구가 가능합니다. 법원은 이를 판단할 때 가설건축물 허가 및 존치기간 연장허가의 경위, 사업인정고시 당시 잔여 존치기간, 해당 도시계획시설사업과 공익사업의 진행 경과, 영업의 내용과 운영 경과 등 여러 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 밝혔습니다. 가설건축물에서 영업하다가 공익사업으로 영업을 중단하게 된 경우라면, 허가 당시의 존치기간과 사업인정고시 시점의 관계, 그리고 연장허가를 둘러싼 구체적 경위를 면밀히 살피는 것이 보상 청구 가능성을 판단하는 핵심이 됩니다.