주택건설용 토지, 종합부동산세 추징 기산일 판단

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주택건설사업자가 토지거래허가구역 내 토지를 매수한 뒤 구역 지정이 해제된 경우, 종합부동산세 합산배제 혜택의 5년 기산점을 언제로 볼 것인지가 다투어진 사건입니다. 대법원은 기산일을 토지거래허가구역 해제일이 아니라 **매매대금 잔금 지급일**로 보아야 한다고 판단했습니다.

구 조세특례제한법 제104조의19는 주택건설사업자가 주택 건설 목적으로 취득한 토지를 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외하되, 취득일부터 5년 이내에 주택법상 사업계획승인을 받지 못하면 당초 감면받은 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징하도록 규정하고 있습니다. 이 조항의 취지는 주택 공급 촉진을 위해 세 부담을 완화하면서도, 5년이라는 기한을 두어 감면 혜택이 다른 목적에 악용되거나 사업자가 사업 수행을 게을리하는 것을 방지하려는 데 있습니다.

이 사건의 핵심 쟁점은 토지거래허가구역 내 토지를 매수하여 잔금까지 지급했으나 허가를 받지 못한 상태에서 이후 구역 지정이 해제된 경우, 5년의 기산점을 어디에 두느냐였습니다. 납세자 측에서는 매매계약이 구역 해제 시점에 비로소 유효하게 되므로 취득일도 그때로 보아야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

법원의 논리는 종합부동산세와 재산세의 납세의무자 규정에서 출발합니다. 종합부동산세법 제12조 제1항은 납세의무자를 토지분 재산세 납세의무자로, 지방세법 제107조 제1항은 재산세 납세의무자를 과세기준일 현재 토지를 **사실상 소유하고 있는 자**로 각각 규정합니다. 등기 여부와 무관하게 실질적 소유권을 기준으로 삼는 것입니다. 나아가 취득세에 관한 구 지방세법 시행령 제20조 제2항은 유상승계취득의 경우 잔금 지급일을 취득일로 보도록 정하고 있으며, 법원은 재산세·종합부동산세의 경우에도 특별한 사정이 없는 한 이와 같은 기준을 적용하는 것이 타당하다고 보았습니다.

토지거래허가구역 내 토지에 관하여 허가를 전제로 매매계약을 체결하고 대금을 지급한 경우, 그 계약은 허가를 받거나 구역 지정이 해제될 때까지 법률상 효력이 발생하지 않습니다. 그러나 이후 허가를 받거나 구역에서 해제되면 매매계약은 **소급하여** 유효한 계약이 됩니다. 법원은 이 소급효에 주목하여, 계약이 유효하게 된 시점이 아니라 잔금을 지급한 시점이 실질적 소유권 취득 시기라고 판단했습니다.

이 판결은 주택건설사업자가 토지거래허가구역 내 토지를 매수할 때 실무적으로 중요한 함의를 가집니다. 구역 해제 시점을 기산일로 삼아 5년의 여유가 있다고 판단했다가 추징 처분을 받는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 잔금 지급일부터 5년 이내에 사업계획승인을 받을 수 있는지를 토지 취득 단계에서부터 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.