협동조합형 임대주택 조합원 모집 시 신고 의무

---

민간임대주택에 관한 특별법(이하 '민간임대주택법')은 협동조합이 조합원을 모집하기에 앞서 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 의무를 부과하고 있으며, 이를 위반할 경우 형사처벌 대상이 됩니다. 그런데 실무에서는 조합이 직접 임대 당사자가 아닌 구조를 취하면서 이 신고의무를 피할 수 있는지가 다투어져 왔고, 법원은 이에 대해 분명한 기준을 제시했습니다.

민간임대주택법 제5조의3 제1항은, 조합원에게 공급하는 민간건설임대주택을 포함하여 30호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 공급할 목적으로 설립된 **협동조합 또는 사회적협동조합**(민간임대협동조합)이나 그 발기인이 조합원을 모집하려는 경우, 해당 민간임대주택 건설대지의 관할 행정청에 신고하도록 정하고 있습니다. 같은 법 제65조 제2항 제1호는 이 신고의무를 위반한 자를 처벌하도록 규정합니다. 이 조항들은 조합원의 재산권 보호와 협동조합형 임대주택사업의 투명성 확보를 목적으로 도입되었습니다.

쟁점은 법 조문이 '주택 공급의 방식'을 따로 규정하지 않는다는 점에서 비롯됩니다. 일부 협동조합은 조합 외에 별도의 임대사업자를 두거나, 조합이 직접 임대 계약의 당사자가 되지 않는 구조를 설계하여 신고의무 적용 대상이 아니라고 주장했습니다. 그러나 법원은 이러한 형식적 구조만으로 신고의무를 면할 수 없다고 판단했습니다. 조합의 **정관상 목적**, 조합 가입계약 및 조합원 모집공고의 취지와 내용, 조합이 별도의 임대사업자 등과 체결하였거나 체결할 예정인 계약의 취지와 내용 등을 종합적으로 살펴, 해당 협동조합이 실질적으로 일정 호수 이상의 주택 공급을 목적으로 설립되었다고 볼 수 있다면, 조합이 직접적인 임대 당사자인지 여부와 관계없이 신고의무를 부담한다는 것입니다.

이 판단은 협동조합형 임대주택사업을 준비하거나 이미 진행 중인 조합과 발기인 모두에게 직접적인 영향을 미칩니다. 조합의 법적 형식이나 계약 구조가 어떻게 설계되어 있더라도, 실질적인 사업 목적이 일정 규모 이상의 주택 공급에 있다면 신고의무는 발생합니다. 조합원 모집을 시작하기 전에 사업의 실질적 목적과 구조가 신고의무 요건에 해당하는지를 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.