미계약 주택, 지인에게만 공급하면 주택법 위반

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민영주택의 청약 과정에서 입주자가 선정되었다가 계약 미체결·취소·해지 등의 사유로 잔여 물량이 생긴 경우, 사업주체가 공개모집 절차를 거치지 않고 지인 등 특정인에게만 이를 공급하면 **주택법** 위반으로 형사처벌을 받을 수 있습니다.

구 주택공급에 관한 규칙(이하 '규칙')은 미분양 물량과 미계약 물량의 공급절차를 명확히 구별합니다. 청약이 공급량에 미치지 못해 처음부터 남은 **미분양 물량**은 규칙 제28조 제10항 제1호에 따라 선착순으로 입주자를 선정할 수 있습니다. 반면 청약은 충족되었으나 이후 계약이 체결되지 않거나 취소·해지되어 발생한 **미계약 물량**은 별도의 절차를 따릅니다. 규칙 제26조 제5항은 이 경우 먼저 예비입주자에게 순번대로 공급하고, 예비입주자마저 없을 때에는 '성년자에게 1인 1주택의 기준으로 공개모집'하는 방법으로 사업주체가 공급방법을 정하여 공급하도록 규정합니다. 이 조항은 2018년 12월 개정으로 도입된 것으로, 전매행위 제한 위반으로 계약이 취소된 주택 등의 재공급 절차를 투명하게 마련하기 위한 취지입니다.

따라서 미계약 물량이 발생하고 예비입주자도 없는 상황에서 사업주체가 공개모집 절차를 생략한 채 특정인에게 임의로 주택을 공급하는 행위는 규칙이 정한 공급절차를 위반한 것입니다. 나아가 이러한 행위는 주택법 제65조 제1항이 금지하는 '거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 공급받거나 공급받게 하는 행위'에도 해당합니다. 법원은 이 조항의 '부정한 방법'을 넓게 해석하여, 공급받을 자격이 없는 사람에게 주택을 취득하게 하는 사회통념상 부정한 모든 행위를 포함하며, 적극적 행위뿐 아니라 소극적 행위(부작위)도 포함된다고 판단합니다. 위반 시에는 주택법 제101조 제3호에 따라 형사처벌 대상이 됩니다.

미계약 물량의 공급에 관여하는 사업주체나 분양 담당자라면, 잔여 물량의 발생 경위가 미분양인지 미계약인지에 따라 적용되는 공급절차가 달라진다는 점을 유의해야 합니다. 특히 미계약 물량의 경우 예비입주자 소진 후에도 반드시 공개모집 절차를 거쳐야 하며, 절차를 생략한 채 특정인에게 공급하는 방식은 그 의도와 무관하게 형사책임으로 이어질 수 있습니다.