산업단지 공장 처분 제한 위반 매매계약의 효력

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산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(이하 '산업집적법')상 처분 제한 규정을 어기고 체결된 매매계약이라도, 특별한 사정이 없는 한 그 사법상 효력은 유효하다는 것이 대법원의 판단입니다.

산업집적법 제40조의2 제1항은 산업용지 또는 공장 등을 취득한 자가 취득일로부터 3개월 내에 입주계약을 체결하지 못하면, 이후 6개월 내에 관리기관 또는 관리기관이 선정한 기업체·유관기관에 양도하도록 정하고 있습니다. 이를 위반하여 제3자에게 양도한 경우 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 그러나 법은 이러한 위반 행위에 대한 형사처벌 규정만 두고 있을 뿐, 위반 계약의 사법상 효력에 관해서는 별도로 정하지 않았습니다.

법원은 어떤 규정이 **효력규정(강행규정)**인지 아니면 **단속규정**에 불과한지를 판단할 때, 그 위반 행위가 사법상 효력까지 부정하지 않으면 안 될 정도로 현저한 반사회성·반도덕성을 지니는지를 핵심 기준으로 삼습니다. 이 기준에 따라 법원은 처분 제한 규정을 단속규정으로 판단했습니다. 산업집적법의 입법 목적인 산업 집적 활성화와 산업단지의 체계적 관리는 행정 규제나 형사처벌만으로도 충분히 달성할 수 있고, 처분 제한 규정을 위반하여 산업용지 등을 취득한 자 역시 산업집적법이 정한 각종 규제를 그대로 적용받으므로, 계약의 사법상 효력을 인정한다고 해서 반드시 입법 목적에 반하는 결과가 생긴다고 단정하기 어렵다는 것입니다. 또한 공장설립 완료신고 또는 사업개시 신고 후 5년이 경과하면 산업용지 등을 적법하게 처분할 수 있는 만큼, 처분 행위 자체가 내용상 현저히 반사회적이라고 볼 수도 없습니다. 법이 양도한 자만 처벌하고 취득한 자는 처벌하지 않는 점도 같은 맥락입니다.

아울러 법원은 계약 무효를 일률적으로 인정할 경우 생기는 문제도 지적했습니다. 매매계약에 따른 이행이 완료되고 새로운 소유자가 관리기관과 입주계약을 체결하여 제조업을 영위하는 등 법률관계가 장기간 형성된 이후에도 매도인이나 매수인이 언제든지 무효를 주장할 수 있게 된다면, 계약의 유효성을 신뢰한 당사자의 법적 안정성이 훼손될 뿐 아니라 경우에 따라서는 매도인이 더 큰 전매차익을 실현하는 수단으로 악용될 수 있습니다.

다만 법원은 한 가지 예외를 분명히 남겼습니다. 당사자들이 시세차익 등을 목적으로 통정하여 처분 제한 규정을 의도적으로 회피하는 매매계약을 체결한 경우에는, 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 법률행위로서 민법 제103조에 따라 무효가 될 수 있습니다. 산업단지 내 공장이나 산업용지의 매매를 검토하고 있다면, 처분 제한 기간의 경과 여부와 계약 체결 경위가 사후에 어떻게 평가될 수 있는지를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.