다가구주택 중개 시 선순위 보증금 미확인 — 공인중개사 손해배상 책임

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다가구주택 임대차계약을 중개한 공인중개사가 임대인의 자료 제출 거부를 이유로 선순위 임대차보증금채권 규모를 확인하지 않은 채 "선순위 다수 있음"이라고만 기재한 것은 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않은 것이라고 대법원이 판단했습니다.

공인중개사법 제25조 제1항·제2항은 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 성실하고 정확하게 확인·설명하도록 규정하고 있습니다. 다가구주택의 일부를 임차하는 경우, 임차인이 계약 종료 후 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지는 등기부에 나타나지 않는 다른 세입자들의 임대차보증금 현황에 크게 좌우됩니다. 이 때문에 개업공인중개사는 임대의뢰인에게 기존 임차인들의 보증금 액수, 임대차 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인한 뒤 임차의뢰인에게 설명하고, 그 내용을 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 기재하여 교부할 의무를 집니다.

이 사건에서 공인중개사 甲은 임대인이 자료 제출을 거부하자 확인·설명서에 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고만 적었습니다. 그러나 대법원은 임대인이 자료 제공을 거부하더라도 공인중개사가 할 수 있는 조사가 남아 있다고 보았습니다. 해당 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세를 확인하면 선순위 임대차보증금채권이 어느 정도 규모로 존재할 수 있는지 충분히 파악할 수 있었다는 것입니다. 이처럼 추정 가능한 선순위 채권 규모는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험을 판단하고 계약 체결 여부를 결정하는 데 핵심적인 정보입니다. 甲은 이 조사를 하지 않았고, 그 결과 임차인 乙은 이후 경매절차에서 선순위 채권자들에게 전액 배당이 돌아가 한 푼도 회수하지 못했습니다.

대법원은 乙이 선순위 임대차보증금채권의 규모를 미리 알았다면 계약을 체결하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약하지 않았을 가능성이 높다고 보았습니다. 甲은 공인중개사법 제30조에 따라 이 손해를 배상할 책임이 있습니다.

이 판결은 다가구주택 임대차를 중개할 때 공인중개사의 의무가 단순히 등기부 확인과 임대인 제공 자료 전달에 그치지 않는다는 점을 분명히 합니다. 임대인이 자료 제출을 거부한다는 사실 자체를 기재하는 것만으로는 부족하고, 공인중개사는 그 상황에서도 세대수·시세 등 접근 가능한 정보를 통해 선순위 채권 규모를 추정하여 임차인에게 설명해야 합니다. 다가구주택 임차를 앞두고 있다면, 공인중개사가 확인·설명서에 구체적인 선순위 보증금 추정 내역을 기재했는지 확인하는 것이 보증금 보호의 출발점이 됩니다.